放置から何年で倒壊する？ 危険な「築40年」の境界線と劣化のタイムライン

前回は、空き家が内側から腐っていくメカニズムについてお話ししました。

今回は、家主さんが最も気にかける「具体的にあと何年もつのか？」という疑問に、一般論ですがお答えします。

実は、家の寿命は「いつ建てられたか（築年数）」によって、放置後の耐久性が劇的に異なります。特に警戒が必要なのが、築40年を超える建物です。

あなたの実家はどの世代？ 3つのリスク区分

建物の強さは、新築された当時の建築基準法や施工技術の水準を反映しています。

• 【危険度：大】第1世代（1981年5月以前・築40年以上）
  いわゆる「旧耐震基準」の建物です。この世代の特徴は、基礎に鉄筋が入っていない（＝布基礎）ことが多く、床下からの湿気が直接上がってきやすい点です。また、屋根に重い日本瓦を載せていることが多いため、柱が腐るとその重量を支えきれなくなります。放置から5〜10年という短期間で、屋根の重みによる圧壊（座屈）リスクが高まります。
• 【危険度：中】第2世代（1981年〜2000年・築20〜40年）
  新耐震基準となり地震には強くなりましたが、断熱・気密施工に関しては過渡期の技術です。壁の中に断熱材が入ってはいるものの、防湿対策が不十分なケースも多く、放置して換気が止まると「壁内結露」が起きやすいのが弱点です。構造自体は強くても、雨漏りや内部結露で15〜20年程度で屋根や外壁の崩落が始まります。
• 【危険度：小】第3世代（2000年以降・築25年未満）
  ベタ基礎や通気工法が標準化され、構造的な寿命は長いです。しかし、気密性が高すぎるため、換気を止めると室内があっという間にカビだらけになるというもろさも抱えています。「住める状態」ではなくなる（資産価値が大幅に減少する）スピードが非常に速いという、よからぬ特徴も併せ持っているといえるでしょう。

放置空き家の「倒壊カウントダウン」

家屋は、所有者のメンテナンスという名の「命綱」が断たれた瞬間から、静かなる自己破壊を開始します。

メンテナンスを一切せずに放置した場合、家はどのようなプロセスで倒壊に向かうのか。典型的なパターンを、内的な構造被害と外的な社会リスクに分けてシミュレーションします。

フェーズ1：潜伏期（放置0〜5年）

この期間は「嵐の前の静けさ」です。外観上は雑草が伸びる程度で、倒壊の兆候は見えません。しかし、家屋の内部では、すでに「湿気」という構造的な癌細胞が誕生し、繁殖を始めています。

• 内部環境の劇的悪化
  換気扇や窓の開閉が止まることで、室内の湿度が飽和状態（80%以上）に達します。畳、押入れ、壁紙の裏側など、通気性の悪い箇所から真っ先にカビが広がり、家全体に不快な臭気が充満します。
• 構造材の変質開始
  木材の含水率がゆっくりと上昇し始め、腐朽菌が活動を開始する「臨界点（20%〜25%）」に向けてカウントダウンが始まります。まだ構造躯体（柱や梁）の強度は保たれていますが、この時点で資産価値の毀損は始まっています。
• 害獣・害虫の侵入
  屋根裏や床下を点検する人がいないため、ハクビシンやネズミといった小動物が侵入し、断熱材を荒らし、配線をかじるといった被害が始まります。

フェーズ2：発症期（放置5〜10年）

このフェーズで、家の「防護服」に致命的な穴が開き、「終わりの始まり」が訪れます。

• 水の侵入と腐朽菌の活性化
  外壁のコーキングが剥がれ、屋根の棟に使われている漆喰が崩壊し始めます。これにより、雨水が直接、内部の葺き土や、さらには構造材の土台や通し柱に達し始めます。
• 倒壊のトリガー起動
  雨水を得た木材の含水率は25%を確実に超え、褐色腐朽菌が爆発的に繁殖します。腐朽菌が木材の繊維（セルロース）を急速に分解し始め、柱や梁の圧縮強度が低下し始めます。
• シロアリの定着
  腐朽菌によって柔らかく、食べやすくなった木材はシロアリにとって最高の餌場となります。シロアリが光を避けて内部だけを食べるステルス攻撃を開始し、柱の内部に蟻道と空洞を作り始めます。
• 最初の雨漏り
  この段階で、天井にシミができたり、床に水が垂れたりする「雨漏り」が表面化します。これは、構造材がすでに水浸しになっているサインです。

フェーズ3：進行期（放置10〜15年）

内部で進行した構造的な被害が、外から見てはっきりとわかるレベルになり、法的・社会的なリスクが急上昇します。

• 構造的な警鐘
  雨漏りが常態化し、腐食によって天井板や壁の一部が自重で落下します。床下の根太（ねだ）や大引き（おおびき）が腐朽菌にやられ、床を踏むとフカフカと沈むようになります（床の腐朽）。
• 災害時のリスク増大
  台風や強風が発生すると、下地が腐って固定力を失った瓦が飛散したり、剥がれ落ちた外壁材（モルタルなど）が隣家に直撃したりする危険性が高まります。
• 行政による指導の開始
  危険な状態になった空き家は、近隣住民からの通報を受け、行政によって「特定空家等」に認定される予備軍となります。管理不全を指摘され、改善命令や罰則（固定資産税の優遇措置解除）のリスクが発生し始めます。
• 害虫・害獣被害の最終段階
  木材の劣化が進むことで、より大規模なシロアリの巣が形成され、駆除が困難なレベルに達します。

フェーズ4：末期・崩壊期（放置15年以上）

もはや建物の体裁を保っておらず、倒壊は時間の問題となります。構造材が最終的な破壊に至ります。

• 構造の完全な機能停止
  柱の足元や接合部（木材の最も重要な箇所）が腐朽菌とシロアリによって破壊され、柱が宙に浮いたような状態になります。この段階では、外から見ても屋根の一部が大きく陥没し、空が見える状態となります。
• 倒壊要因の多様化
  震度4程度の軽微な地震、わずかな積雪による荷重増加、あるいは強い突風といった外部からの些細な力で、いつでも全壊・倒壊してもおかしくない状態です。
• 社会的な脅威
  倒壊によって道路を塞いだり、隣家を巻き込んだりした場合、所有者は甚大な損害賠償責任を負うことになります。これは、放置空き家がもたらす最大の法的リスクです。

まとめ：旧耐震は時間との勝負

特に旧耐震基準の家を相続された場合、「とりあえず様子見」ができる時間はほとんど残されていないと考えるべきです。

放置コストが土地の価値を食いつぶす前に、手を打つ必要があります。

次のページでは、倒壊がもたらす「金銭的な責任」など空き家倒壊についての総括的な内容をまとめています。

空き家倒壊のリスクとは？何年で危険になるのか｜原因・時期・対策を解説

空き家倒壊とは？報道されている事例 2024年から2025年にかけて、日本の空き家問題は、景観や管理の問題を超え、人命に直結する倒壊リスクとして顕在化しました。 象徴的…

岡山の解体工事や産廃処理・土木工事は日本クレスト！

Q&A