空き家対策としての解体（除却）の役割

2025年12月5日 2025年12月5日 jacremaster

空き家対策における解体（除却）は、利活用や流通が困難な物件を地域社会から取り除くための、最終的かつ不可欠な手段です。特に、倒壊の危険がある、著しく景観を損ねるなど、周辺環境に悪影響を及ぼす特定空き家に対して重要な役割を果たします。

解体の主な目的

解体をためらう家主さんは多いですが、解体には多くの効果が期待できます。

リスクの根源的除去

空き家解体における「リスクの根源的除去」とは、問題の発生源である建物そのものを取り除くことで、周辺地域に継続的にかかる負の連鎖を断ち切ることです。

これは、応急処置的な「管理」ではなく、新たな安全性を確立するということを意味します。

物理的リスクの排除

最も直接的な効果は、自然災害時の倒壊リスクの解消です。老朽化した空き家は地震や台風で倒壊しやすく、隣家を巻き込む二次被害の発生源となります。解体により、この人的・物的被害の発生源が消滅します。また、空き家特有の火災リスク（放火や漏電など）も同時に除去されます。

法的・経済的リスクの予防

建物がなくなると、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）はなくなりますが、逆に、将来の修繕・維持・管理の義務から所有者が解放されます。また、「特定空き家」に指定され、自治体から強制的な措置（行政代執行など）を受ける法的・経済的なリスクも根絶されます。

つまり、解体工事は、地域の安全性の確保と、所有者が抱える未来の負担の解消を同時に達成する行為だと言えます。

景観・治安の改善

空き家解体による景観・治安の改善は、単なる見た目の問題ではなく、地域住民の心理的な安心感と生活の質を向上させる上で極めて重要です。

景観の改善

放置された空き家は、屋根の破損、壁の剥落、雑草の繁茂などにより、街の美観を著しく損ねます。解体によって建物が更地になることで、この負の視覚的要素が取り除かれ、街並みの印象が一変します。特に観光地や歴史的な街並みでは、景観維持が地域経済に直結するため、解体の効果は大きいです。これにより、地域の資産価値の低下を防ぐ効果も期待できます。

治安・衛生面の改善

老朽化した空き家は、以下の治安・衛生リスクの温床となります。

不法侵入・犯罪の温床
人目につきにくい空き家は、不法侵入や放火などの犯罪行為の隠れ場所となりやすいです。
不法投棄
廃墟化すると、家具やゴミの不法投棄のターゲットとなり、衛生状態が悪化します。
害虫・害獣の発生
放置された建物や庭は、ネズミ、ゴキブリ、蚊などの害虫・害獣の巣窟となり、周辺住民の生活環境を脅かします。

解体し更地にすることで、これらのリスク要因が物理的に消滅し、周辺住民の不安が解消され、地域全体の治安と衛生環境が向上するのです。

土地利用の改善

空き家を解体し更地にすることは、個別の物件の問題解決だけでなく、地域全体の資産価値向上と計画的なまちづくりを可能にするという大きな効果・メリットがあります。

土地の統合・再整形による利用価値の向上

古い住宅密集地では、狭小な敷地や、道路に接していない接道不良の土地が多く、これらは建物を建て直すのが難しいため、市場価値が低くなりがちです。そこで以下のような取り組みが有効になります。

ランドバンク機能の活用
解体された隣接する複数の空き家・空き地を「ランドバンク（土地銀行）」などの業態に属する企業が取得し、一つにまとめ（集約）たり、利用しやすいように形を整え（整形）たりします。
利便性の高い土地への転換
この整備により、それまで利用が困難だった土地が、集合住宅、駐車場、公園、福祉施設など、地域のニーズに合った新しい用途に転換できるようになり、土地の価値が大幅に向上します。

公共利用への転換

解体後の更地を公共的な目的に活用することで、地域全体の機能が強化されます。

防災機能の強化
密集地の空き家を解体して避難スペースや防災空地として活用すれば、火災時の延焼防止や避難経路の確保に役立ちます。
公共施設の設置
特定空き家の寄附受け入れの事例のように、跡地を地域の小規模な公園、コミュニティ農園、集会所など公共的な空間として活用することで、住民の利便性や交流の場を創出します。

このように、解体は単なる建物の除去ではなく、土地の本来持っているポテンシャルを解放し、地域社会にとって最適な形で再利用を促すための重要なステップです。

解体を促進する行政の取り組み

空き家の所有者が解体費用を負担できない、あるいは解体に消極的な場合、自治体は以下の取り組みで解体を促進します。

解体費用の補助

解体費用補助制度は、老朽化や危険性が高いと判断された空き家（特に特定空き家）の解体を促すために、自治体が所有者に対して費用の一部を支給する制度です。

これは、倒壊リスクや景観悪化などの地域の安全・環境リスクを軽減することを目的としています。補助額や条件（例：除却後の土地利用計画の有無）は自治体によって異なりますが、所有者の経済的負担を軽減し、解体への決断を後押しする上で重要な役割を果たします。ただし、補助金には上限があり、費用全てを賄えるわけではありません。

また、日本クレストが事業活動をしている岡山市や倉敷市では毎年予算枠が決まっており、年度途中の11月とか12月には予算切れになるケースも珍しくありません。年度開始は4月なので4月以降早めに申し込むことが重要です。

残置物の再資源化

残置物の再資源化・販売は、解体や利活用が決定した空き家に残された家財道具（残置物）を、単に廃棄物として処理するのではなく、資源として活用する取り組みです。

これにより、廃棄費用が削減される上に、再資源化やリサイクル販売による収益が得られます。この収益を高額な解体費用の一部に充てることで、所有者の経済的負担を軽減し、解体や処分を円滑に進める狙いがあります。

ちなみに、多くの家主さんは「うちにはそんな売れるようなものは残ってないですよ」と例外なく言われます。しかし、買取専門業者によれば「普通の家の片づけに入って、買取がゼロっていうことはなく、日常生活をしていたお宅であれば20万円程度の買取になることも珍しくない」とのことです。

行政代執行

倒壊の危険性が極めて高く、所有者に改善の意思がない「特定空き家」に対しては、空き家対策特別措置法に基づき、自治体が所有者に代わって解体し、費用を請求する「行政代執行」を行うことがあります。

解体における課題

解体は有効な対策ですが、以下の大きな課題が伴います。

費用負担が大きい

解体業である当社がこんなことをいうのも気が引けますが、空き家を解体する際の費用が高額であることが、老朽化対策が進まない大きな原因となっているのは間違いありません。

建物の構造（木造、鉄骨など）や大きさ、残置物の量によって異なりますが、安くても100万円弱、通常なら200万円前後かそれ以上というケースが一般的です。

特に、空き家の所有者が高齢であったり、経済的な余裕がない場合、この高額な費用は大きな負担となり、解体を躊躇する主要な原因となります。この費用負担の大きさが、倒壊リスクのある空き家の放置に繋がり、地域の安全を脅かす悪循環を生んでいます。そのため、自治体による補助金制度が重要視されています。

当社では解体費用を少しでも安く抑えるため、自社運営している産業廃棄物の中間処理場で、当社請負の解体工事の廃材を社内価格で受け入れています。もちろん岡山市や倉敷市の補助金制度活用もサポートしておりますので、解体を検討されている場合はご相談ください。業者を介さず直接ご相談いただけると業者にお支払いする紹介手数料等もないので安く見積もることが可能です。

法的・権利上の問題

空き家が抱える法的・権利上の複雑さも、解体が進まない大きな原因です。

特に、相続人が確定していない場合や、借地権などの複雑な権利関係が絡む物件は、解体の意思決定や合意形成に時間がかかります。所有者全員の同意を得る必要があるため、手続きが煩雑になり、解決までに長期間を要します。自治体は、財産管理人制度の活用や専門家との連携（司法書士等）を通じて、これらの複雑な権利整理を支援する取り組みを行っています。

固定資産税の優遇

もう一つの大きな要因が、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）です。住宅が建っている土地は、更地と比較して固定資産税が最大で6分の1に減額されます。

しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、翌年から固定資産税が大幅に上がってしまうため、所有者は税金負担の増加を恐れて解体に踏み切れないケースが多く発生しています。この特例は、危険な老朽空き家が放置される一因となっており、対策の課題となっています。

まとめ

以上ご紹介したように、空き家解体は、倒壊・治安リスクを根源的に除去し、景観改善と土地利用の高度化を可能にするには不可欠な手段です。高額な費用や税制、権利問題が課題ですが、補助金や再資源化で負担軽減が図られています。解体後の利活用や売却をしっかり計画することで解体にまつわる様々な負担を軽減していく、当社ではそんな形を目指し、空き家解体に取り組んでいます。

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カテゴリー: 空き家、解体工事